Nhận định, soi kèo Al Duhail vs Al

Trong các chương trình và dự án đầu tư, ngoài các khu đô thị hiện hữu, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu TP.HCM ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. 

Đó là: khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) quy mô 737ha; Khu đô thị cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) 3.900ha; Khu đô thị Tây – Bắc Thành phố quy mô 6.000ha; và Khu công nghệ cao (TP.Thủ Đức) 872ha. 

Trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch chung được phê duyệt, hơn 10 năm qua, diện mạo TP.HCM từng bước thay đổi khi có nhiều khu đô thị thành phần có quy mô lớn đã và đang thành hình. 

Triển khai từ năm 1993 và thuộc Khu đô thị Nam Thành phố (quy mô 2.975ha), Phú Mỹ Hưng (Q.7) được xem là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam. Tổng quy mô 433ha, sau 30 năm phát triển, Phú Mỹ Hưng hiện đã trở thành khu đô thị hoàn chỉnh, là nơi an cư của gần 100.000 người. 

Nằm ở trung tâm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị Sala có quy mô 113ha, gồm 2 khu dân cư và một khu công viên, tổng quy mô dân số 22.500 người. Là khu đô thị sinh thái kiểu mẫu với nhiều mảng xanh, Khu đô thị Sala thể hiện vai trò hình mẫu, góp phần làm thay đổi bộ mặt Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Có tổng diện tích 272ha, Vinhomes Grand Park ở TP.Thủ Đức được định hướng phát triển là khu đô thị thông minh với mật độ cây xanh và mặt nước chiếm gần 80%. Triển khai từ năm 2018, Vinhomes Grand Park đang dần hoàn thiện, đáp ứng 44.000 nơi an cư. 

Với quy mô 198ha, Vạn Phúc City (TP.Thủ Đức) được xem là khu đô thị ven sông lớn nhất TP.HCM. Mật độ xây dựng 49%, Vạn Phúc City đang trong quá trình hoàn thiện với định hướng trở thành khu đô thị xanh, đáp ứng chỗ ở cho 38.000 người. 

Toạ lạc ở Q.Tân Phú, Khu đô thị Celadon City có quy mô 82ha với 4 phân khu, cung ứng gần 8.600 căn hộ và nhà thấp tầng. Đây được xem là khu độ thị quy mô, được đầu tư hoàn chỉnh của Q.Tân Phú. 

Khởi công từ năm 2021, The Global City ở P.An Phú, TP.Thủ Đức được xem là khu đô thị hiện đại bậc nhất TP.HCM. Quy mô hơn 117ha, The Global City có đầy đủ các loại hình từ căn hộ, nhà phố đến biệt thự. Khu đô thị này đang được triển khai xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025. 

Với quy mô 350ha, khi hoàn thành, ZeitGeist Nhà Bè được xem là khu đô thị quy mô lớn thứ hai của khu Nam TP.HCM chỉ sau Phú Mỹ Hưng. Được triển khai từ năm 2019 gồm 7 khu chức năng, Khu đô thị ZeitGeist Nhà Bè cung ứng hơn 16.000 căn hộ và 770 biệt thự. 

Cụ thể, việc tính toán, dự báo dân số tại một số quy hoạch chi tiết dự án chưa phù hợp với chỉ tiêu dân số được phân bổ tại quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu) hoặc xác định dân số theo diện tích sàn, số căn hộ còn thiếu cơ sở; chưa tính toán đầy đủ việc quy đổi dân số đối với các chức năng lưu trú theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

Cùng với đó, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án thiếu thuyết minh về việc đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án, dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Về xác định chỉ tiêu dân số dự án, theo Bộ Xây dựng ngày 4/1/2018 đã có Văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đến ngày 19/5/2021, Bộ có Thông tư số 03/2021 ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư - QCVN 04:2021/BXD, trong đó quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Đối với việc quản lý loại hình lưu trú, Bộ cũng cho biết đã có Văn bản số 276 ngày 20/1/2020 về quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch; Văn bản số 4308 ngày 3/9/2020 về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã soạn thảo để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố các tiêu chuẩn quốc gia liên quan, trong đó có các yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình công trình này.

Đồng thời, Bộ cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố thời gian tới cần tập trung chỉ đạo xây dựng, ban hành quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, cũng như căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, xác định dân số toàn dự án, quy hoạch chi tiết đảm bảo phù hợp quy định. Tiếp tục quan tâm chỉ đạo thực hiện các nội dung Bộ Xây dựng đã lưu ý tại Văn bản số 276 và Văn bản số 4308.

Đặc biệt, việc xác định quy mô dân số trong dự án, Bộ Xây dựng lưu ý nghiên cứu trên cơ sở Kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc năm 2019 (trong đó, bình quân mỗi hộ có 3,6 người, giảm 0,2 so với năm 2009) và của địa phương; các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế liên quan; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương… đảm bảo tuân thủ quy hoạch cấp trên, phù hợp với loại hình dự án, điều kiện thực tế, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Condotel xin chuyển thành chung cư

Trước đó, vào năm đầu năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.

Theo đó, cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (condotel- không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư…

ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư.

Vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM còn thẳng thắn cho rằng, dường như ở đây có xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư với lợi ích cộng đồng, xã hội.

“Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch” – ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đặc biệt lưu ý việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở bởi các dự án condotel đều chủ yếu nằm ở vị trí ven biển.