- Tôi đang đặt cọc 100 triệu đồng để mua một ngôi nhà. Hai bên đã làm một hợp đồng bằng giấy tay do hai bên ký không có người làm chứng. Trong hợp đồng đặt cọc chúng tôi ghi nội dung bên mua, bên bán). Bên bán bán cho bên mua căn nhà 1,2 tỷ đồng và bên mua đặt cọc 1 trăm triệu đồng. Sau 1 tháng hai bên sẽ ra công chứng và giao 1 tỷ. Sau khi nhận sổ hồng bên mua sẽ giao nốt 100 triệu đồng.

Sau đó, bên mua vì lý do tài chính không thể thực hiện hợp đồng này. 1 tuần sau, chúng tôi đã liên hệ với bên bán thương lượng bên bán trả lại 80 triệu đồng. Tuy nhiên, họ không đồng ý trả lại chúng tôi đồng nào. Trong hợp đồng đặt cọc này chúng tôi không giao kèo nếu không mua thì mất cọc và không bán thì phải trả gấp đôi đặt cọc vì lúc đó cả hai bên đều thiện chí bán và mua.

Vậy tôi có thể làm cách nào để lấy lại khoản tiền đặt cọc của mình.

Chúng tôi có kiện họ ra tòa được không?

Luật sư Nguyễn Thành Công tư vấn: Vì câu hỏi không rõ nên chúng tôi xin tạm chia thành hai trường hợp sau:

Hủy đặt cọc có thể lấy lại được tiền không?

Thứ nhất, trong trường hợp anh/chị đã ký hợp đồng đặt cọc mà chưa ký hợp đồng mua bán nhà (Hợp đồng mua bán tay lẫn công chứng), chúng tôi xin trả lời như sau:

Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc anh/chị không thỏa thuận không mua sẽ mất cọc tuy nhiên, theo quy định của khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì “trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Như vậy sau đặt cọc mà anh/chị không tiếp tục thực hiện tiếp việc mua như trường hợp này thì sẽ mất số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng cho bên nhận đặt cọc (bên bán).

Thứ hai, trong trường hợp anh/chị đã ký hợp đồng mua bán nhà (hợp đồng tay, thực tế có trường hợp trước khi ký Hợp đồng mua bán tại công chứng thì hai bên lại ký thêm 1 hợp đồng mua bán tay), chúng tôi xin trả lời như sau:

Cũng theo quy định của khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì “trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật, nếu từ chối việc thực hiện hợp đồng trên thì tài sản đặt cọc là 100 triệu đồng sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán).

Tuy nhiên, trong trường hợp này, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 thì “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Và quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồngtrừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ vào quy định tại Điều 134 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Trong trường hợp của anh/chị, hợp đồng mua bán nhà chưa ra công chứng nên không có hiệu lực pháp lý. Anh/chị có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức. Theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì Tòa án sẽ yêu cầu các bên công chứng hợp đồng. Trong trường hợp anh/chị không công chứng thì sau đó hợp đồng sẽ được tuyên bố vô hiệu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 137 BLDS 2005: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, sau khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên bán sẽ phải hoàn trả cho anh/chị 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, trong trường hợp này, do đã không chấp nhận công chứng hợp đồng, anh/chị có thể được xác định là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Do đó, anh/chị có thể chịu trách nhiệm bồi thường các khoản thiệt hại (nếu có) của bên bán do không thực hiện được hợp đồng này. Anh/chị có thể cân nhắc quyền lợi của mình để đưa ra quyết định cho vụ việc.

Tư vấn bởi Ls.Nguyễn Thành Công- Công ty Đông Phương Luật, ĐLS TP.HCM

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

 - Bố chồng tôi đã mất cách đây 3 năm, còn mẹ chồng tôi vừa mới qua đời tháng 10/2015. Trước lúc mất, bà gọi chồng tôi và em trai chồng (nhà chỉ có 2 anh em) căn dặn, ngôi nhà của bố mẹ được chia làm 3 phần: mỗi người một phần, người nào nhận thờ cúng thì được thêm một phần nữa. 

TIN BÀI KHÁC

Trước đó, trên Facebook L.K.H. xuất hiện thông tin về việc em gái mình đã bị một nữ sinh cùng trường cào cấu. Hình ảnh một bé gái với chi chít vết cào xước trên khuôn mặt khiến nhiều người phẫn nộ, yêu cầu làm rõ trách nhiệm và xử lý nghiêm kẻ gây ra vết thương này.

Thông tin trên Facebook L.K.H cũng thể hiện nội dung về việc gia đình nữ sinh gây ra những vết xước trên mặt em gái mình đã không thực hiện đầy đủ trách nhiệm như đã thống nhất trước đó.

Theo xác minh, hình ảnh bé gái bị cào xước mặt là em L.T.H (học sinh lớp 8, Trường Phổ thông dân tộc bán trú THCS Thạch Ngàn).

Báo cáo gửi Phòng GD&ĐT huyện Con Cuông vào chiều 26/3 của nhà trường thể hiện: Vào giờ ra chơi sau tiết 4, ngày 24/3, có sự việc xô xát, cào cấu giữa hai nữ sinh của trường là em L.T.N (lớp 9) và em L.T.H (lớp 8).

Nguyên nhân là em gái của N. và H. (đều là học sinh lớp 6) có xô đẩy trong lúc đùa nghịch nhau. Bảo vệ em nên nữ sinh H. đến xô em gái của nữ sinh N. dẫn tới hai nữ sinh này xô xát, cào cấu lẫn nhau. Nữ sinh H. bị cào nhiều hơn.

Sau khi xảy ra sự việc, nhà trường yêu cầu 2 nữ sinh viết bản tường trình, kiểm điểm đồng thời mời gia đình các em lên làm việc. Hai nữ sinh nhận lỗi, xin lỗi nhau và hứa không tái phạm. Hai gia đình thỏa thuận thống nhất việc gia đình em N. sẽ có trách nhiệm trước sự việc gây ra cho em H.

Tuy nhiên, sau đó, gia đình em N. chỉ đưa được 300.000 đồng để mua thuốc, không đủ so với số tiền gia đình đã chi điều trị vết thương nên chị gái em H. đã đưa sự việc lên Facebook.

Cũng theo báo cáo của trường, chị gái của nữ sinh H. đã có hành vi chặn đánh nữ sinh N. Sự việc đã được trường báo cáo với công an để xử lý.

Theo Vĩnh Khang(dantri)

Nữ sinh Quảng Trị tát bạn gần 5 phút trên bục giảng

Cho rằng bạn lườm mình, nữ sinh lớp B. đã tát liên tục vào mặt bạn cùng lớp, miệng không ngừng chửi thề. Chỉ có 1 bạn nữ vào can ngăn, các bạn nam thì đứng nhìn và đùa giỡn.